Государственная жилищная
инспекция Кировской области

Является ли подвал общим имуществом?

19.08.2016
В государственную жилищную инспекцию Кировской области поступают обращения с вопросами незаконного использования третьими лицами (в том числе управляющими компаниями) подвальных помещений многоквартирных домов, в связи с этим поясняем.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование;
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила №491), в состав общего имущества включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Согласно п. 3 Правил № 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В зависимости от данных, содержащихся в ЕГРП, возможны различные варианты правового режима подвального помещения: данное помещение может входить в состав общего имущества МКД либо может иметь статус нежилого помещения в МКД. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвальном помещении не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для этого необходимо доказать, что спорное помещение является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. Как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 22.01.2013 № 11401/12, от 02.03.2010 № 13391/09, если подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества (то есть не являлись техническими), то право общей долевой собственности на эти помещения у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает.
В случае, если подвальное помещение входит в перечень общего имущества, право общей долевой собственности на него имеется у всех собственников помещений дома.
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность на негаторный иск, т.е на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется. Ответчиком по данному иску должно быть лицо, чьими действиями нарушено право собственности. 
Таким образом, разрешение спора о незаконном использовании общего имущества возможно только в судебном порядке, по иску собственников помещений, поданному в суд общей юрисдикции. 


← вернуться к обзору новостей